Molti locatari entra in quello che credono di essere operazioni di leasing competitivo basato su ipotesi di tasso di guasto. La maggior parte dei calcoli di tasso di locazione non prendono in affitto provvisoria in considerazione. affitto interinale è la botola che consente di ricevere locatori aumenti dei prezzi di locazione. E 'imprevedibile e l'importo può essere arbitrario. Con la comprensione di come intermedio può influire il contratto d'affitto, si può chiudere questa botola e godere del prezzo di locazione che pensavi di negoziato.
Che cosa è Villa interinale?
affitto interinale, conosciuto anche come affittare stub, è l'affitto che un locatore oneri alla scadenza del contratto il momento il locatario accetta beni oggetto del leasing fino alla data ufficiale di inizio locazione. La maggior parte dei contratti di locazione inizia il primo giorno del mese successivo all'accettazione attrezzature. In un contratto di locazione con pagamenti mensili, affitto provvisorio è calcolato come segue: moltiplicare il numero di giorni nel periodo di transizione per l'importo dei pagamenti mensili e dividere il prodotto per 30. Nel caso estremo, l'affitto provvisoria può aggiungere quasi un pagamento periodico completo per la locazione. In questi casi si alza il tasso effettivo di locazione in modo drammatico.
L'impatto del canone di locazione provvisori in caso estremo può essere visto nel seguente esempio: si presuppone che accettare un contratto di affitto di 36 mesi per le apparecchiature che costano 100 mila dollari. Assume inoltre che il pagamento mensile è di 3.113 dollari al mese, pagato il primo di ogni mese. Si supponga che il contratto di locazione consente di acquisire la proprietà delle attrezzature per $ 1 a fine locazione. Pertanto, il tasso effettivo di locazione è di 8%.
Assumiamo ora che il periodo di locazione provvisorio è di 29 giorni. Per semplicità , noi intorno al periodo di un mese intero e aggiungerlo al contratto di locazione. Il nuovo tasso effettivo per 37 pagamento di 3.113 dollari è pari al 9,7%. Il nuovo tasso è superiore al 20% superiore al tasso originariamente citato dal locatore. Questo tasso più elevato equivale ad una botola nel vostro contratto di locazione che produce più conveniente per te e per un rendimento più elevato per il locatore.
Lo scopo di Rent interinale
Molti locatori giustificare affitto intermedio vincolante, come compensazione per se stessi per pagare fornitori di apparecchi per conto di locatari in relazione a operazioni di leasing. Come ulteriore documentazione giustificativa, questi locatori sottolineare che i locatari hanno l'uso delle apparecchiature durante il periodo transitorio.
Problemi con interinale Rent
Ci sono due errori nel ragionamento offerto da questi locatori. In primo luogo, affitto provvisorio è esorbitante dal momento che si basa sul canone di locazione periodico, invece di tasso debitore del locatario. Poiché ogni canone di locazione ha un ritorno di componente di capitale, il pagamento periodico non è uno standard opportuno utilizzare per i calcoli in affitto provvisori. Un calcolo basato sul tasso debitore del locatario è probabilmente una misura più equa.
Il secondo difetto di questo ragionamento è che i locatori spesso non hanno pagato per l'attrezzatura durante il periodo transitorio. Possono non avere sostenuto alcun costo aggiuntivo durante questo periodo. Il risultato netto è che i locatari incorrere in aumenti significativi nei loro canoni di noleggio efficace mentre locatori sono in grado di sneak rendimento extra attraverso una botola nel contratto di locazione. affitto interinale può trasformare un contratto di locazione competitivo in una transazione tasso relativamente alto.
Soluzioni
locatari Savvy ricerca di modi per limitare o eliminare affitto provvisori. Essi cercano di garantire loro il contratto di locazione per i quali contrattava. Ecco cinque strategie per attenuare l'impatto di affitto transitorio:
1. Eliminare affitto provvisori. Prova a negoziare un contratto di locazione, che esclude affitto provvisori. Un modo per eliminare affitto intermedio è quello di avere il conteggio provvisorio periodo come un periodo di pagamento parziale. Un altro periodo di pagamento parziale può essere aggiunto alla fine della locazione, in modo tale che i due periodi costituiscono un periodo pieno di pagamento.
2. Pay interesse invece di affittare provvisori. Invece di pagare l'affitto intermedio in base al momento del versamento periodico, il pagamento intermedio base del tasso di transazione implicita o il tasso debitore. Questo metodo elimina il ritorno della componente di capitale che affligge i calcoli affitto più urgenti.
3. Limitare o fissare l'importo della rendita provvisoria. Se non è possibile eliminare affitto transitorio, si può provare a negoziare un limite su di esso. Puoi offrire al locatore un determinato periodo transitorio, indipendentemente dalla data di accettazione dell'apparecchiatura.
4. Gestire le apparecchiature consegne. Un'altra strategia è quella di coordinare con il fornitore di attrezzature per pianificare la consegna delle attrezzature e di accettazione verso la fine del mese. accettazioni End-of-the-mese garantirebbe una riduzione di affitto temporaneo, dato il periodo intermedio sarebbe stata breve.
5. Sale-leaseback a fine mese. Come strategia ultimo, se consentito da parte del locatore, si potrebbe pianificare una vendita con patto di locazione di attrezzature di nuova acquisizione a fine mese. Questa strategia dovrebbe garantire anche un breve periodo intermedio.
E 'importante comprendere l'impatto di affitto provvisori il contratto di affitto. Piuttosto che pensare che si riceverà il tasso di locazione citato, rivedere il contratto di locazione con attenzione. Se il contratto di locazione comprende l'affitto transitorio, piano a negoziare questa funzione. Utilizzare una delle suddette strategie per ridurre questo aspetto potenzialmente costoso del contratto di affitto. Anche se non può eliminare la trappola intermedia-rent porta, potrebbe essere in grado di sigillare.
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